アパートやマンションの賃貸経営及び土地活用に関連する業界に従事されている企業様や個人様へ、
市場の現状や今後の動向を独自の視点を交えてお答えいただく「業界インタビュー」。
第11回となる今回は大阪市北区を中心に京都から兵庫までを活動エリアとして、
不動産の売買から管理に至る全般業務に取り組まれている株式会社ラビズの代表取締役 井上英次様にお話をお伺いしました。
管理料[ＰＭ費]はいただかない！
記者：
本日はお忙しい中、インタビューのお時間をいただきましてありがとうございます。
早速ですが、御社についてお聞かせいただければと思います。
井上：
当社は主として賃貸マンションの仲介・売買を行っており、その後にマンション管理を行うという一連の流れで家主様へのトータルサポートビジネスを展開しております。
記者：
事業の中で御社サービスの強みや特徴を教えていただけますか。
井上：
当社独自の管理サービス、Reveled[リベルド]です。Reveled[リベルド]とは喜んでいただくという意味ですね。
記者：
Reveled[リベルド]とはどんなサービスでしょうか。
井上：
簡単に言うと、満室になるまで集金管理料[ＰＭ費]をいただかない管理サービスです。
記者：
管理料をいただかないのですか。
井上：
はい。賃貸マンションは収益物件として満室経営でなければ意味がないと家主様全員が感じていることです。
管理会社の立場としても、家主様と同じ気持ちを持ちながら家主業のサポートをするという意味で集金管理料[ＰＭ費]は満室になるまで無料にしています。
ただ、ビルメンテナンス費用【ＢＭ費】はいただいております。こちらはサービス品質を落とさずに現在お支払いされている費用よりも低価格で出来るご提案をしています。
主に設備点検費用・清掃費用・ＥＶ保守費用・塵処理台・受水槽清掃代等です。
記者：
管理料を満室になるまで無料とはリスクもあるのではないですか。
井上：
家主様と気持ちを一致させることが重要だと感じています。そのために、当社も全力になって満室にするためのご提案をさせていただきます。
リフォームをしていなかったり家賃相場に合っていない価格では満室に出来ませんので、入居率を上げるために最低限の設備投資をお願いする場合もあります。
ただ、設備投資は家主様の収支に関わってきますので、何百万円もかけてリノベーションを絶対しなければならないとか、そのような設備投資をお願いすることはありません。
記者：
家主様も安心してお任せすることが出来そうですね。他に強みはございますか。
井上：
仲介店舗を構えないことですかね。
記者：
仲介店舗は入居を決めるために必要ではないですか。
井上：
確かに店舗があれば直接案内して入居を決めることが出来ます。
しかし、自社の仲介店舗だけで全てを決めようとするのは、仲介店の競合が多い市場では大変なことです。
当社は逆に店舗を構えないことで、競合関係にはならずに他社の仲介営業マンと密接な関係を築くことが出来ています。
関係性が築けると入居を決めてもらう率が高くなったり、自分たちでは気付かない管理物件の情報をヒアリング出来たりとメリットが多数生まれてきます。
もちろん自社でも仲介営業は行っていますよ。
16㎡でユニットバス。駅から徒歩15分のワンルームが満室
記者：
実際にどのような物件のご依頼がございましたか。
井上：
具体的には、大阪市内で駅から徒歩15分程度の16㎡の鉄骨ワンルーム、ユニットバスタイプの総戸数6戸で空室4戸のマンションの家主様からのご依頼がありました。
当社からは、日常清掃の改善・オートロックの設置・バイク置場の設置・リフォームによる原状回復のご提案をさせていただきました。
管理をお任せいただいて3ヶ月以内に3戸の契約が出来ました。残り1戸には3ヶ月、満室状態までには6ヵ月です。
他には、北摂地域で駅から徒歩5分程度の鉄筋コンクリート造のワンルーム、総戸数11戸で空室4戸のマンションです。
この物件では、日常清掃の改善・電熱コンロからＩＨへの変更・リフォームにより原状回復・宅内リーシングライトへの変更・家具付住宅(1戸のみ)、
それとインターネット設備完備だったため、新入居者にWiFi無線ルータプレゼントのご提案をさせていただきました。
管理後、3ヶ月で満室になり、その後に退去通知がありましたが、退去後、即契約で現在も満室経営を保っています。
記者：
物件の環境や状況に合わせたご提案をされているんですね。
井上：
そうですね、これも仲介店舗から様々なヒアリングが出来ているので、物件、地域など環境に適した提案が出来るようになるんです。
他にも、大阪市内で駅から徒歩7分程度の鉄筋コンクリート造の物件。総戸数91戸で空室30戸の大型マンションがありました。
こちらは日常清掃の改善・自転車の撤去・共用部の塗装・ＥＶ保守の見直し・設備警備保守の見直し・受水槽の清掃点検・
無料インターネット環境の導入・防犯カメラの導入・宅内リーシングライトへの変更・ＩＨコンロに変更などをご提案させていただきました。
大型物件でもあり、管理状態が行き届いていなかった為、改善に2ヶ月程度かかりましたが、2011年10月から募集して12月1日時点で13戸の新規契約が決まっています。
より良い入居者への入替も課題の一つのため、新入居に関しては審査などをしっかり行った上で契約しています。
記者：
このような物件に共通していることってありますか。
井上：
これらの家主様は空室に関する悩みを抱かれていましたが、これはどちらの家主様も同じだと思います。そこでヒアリングをして共通していたことは、
全てを管理会社に任せっきりということです。家主様の手間を最大限に減らして収益を上げるために管理会社は存在すると思うのですが、任せっきりになることで、
コミュニケーション不足になり、新規入居者を探す営業活動(リーシング)の不足やいい加減な管理になっていることが多くありました。
家主様は管理会社に大事な資産の管理を任せているため、任せっきりにはならずに自ら積極的に管理会社に意見をすることも大事だと思います。
記者：
今後の展開についてはどのようにお考えですか。
井上：
大阪の賃貸物件は間違いなく過剰供給だと思っております。
その中で選んでいただける賃貸物件に仕上げることが当社の使命だと痛感しております。
この過剰供給状態の解消にもお役に立てる事業を見据えていき、大阪で成功実績を作り、より広範囲の他地域に展開していきたいですね。
家主様へのアドバイス
記者：
御社の管理サービスReveled[リベルド]は、他地域でも出来ないかと問い合わせは増えそうですね。最後に家主様へのアドバイスがありましたらお教え下さい。
井上：
広々30㎡以上、トイレ・風呂セパレート、リノベーション物件、デザイナーズ物件、駅近物件と良い条件は様々あります。
しかし、それらの条件を兼ね備えて自慢が出来る物件ですが、絶対に満室でしょうか。
満室になっている物件には、満室になる要因があります。その要因を見つけて、対策を打つことが必須となります。
対象となる物件で顔合わせ
記者：
その要因を作るのが御社のサービスですね。
井上：
はい、その要因を作るのが当社の役目・使命だと思っています。家主業を営んでいる家主様は、満室経営が絶対に良いですし、賃貸経営を営んでいる以上は利益を出して欲しいと思っています。
当社はそのような家主様からの相談だけでもお受けしています。ちょっとした工夫などノウハウだけをお話させていただき、
当社が手を加えずにそのアドバイスだけで満室にしていただくことが本当は一番良いと思っています。
記者：
ノウハウの無償提供ですか。
井上：
そこで当社の力が必要、または次の機会にはお願いしてみようかと思った時にお仕事のご依頼をいただけたらと思います。
ただ、当社はアドバイスだけのお問い合わせと分かっていても、家主様にとって参考になるご提案が出来るように初めての顔会わせでは、
対象となる物件でお会いするようにしています。物件の環境や状態を拝見した上でお話が出来るようにしている為、机上でのお話はしません。
それが当社をお選びいただける要因に繋がっていると思っています。
そして最初にお話したように、今後も私共ラビズが家主様と気持ちを一致させ、パートナーとして満室経営を目指していき、お互いにとってプラスになる関係を築いていきたいです。
記者：
管理会社と家主様は、パートナーとして満室経営を目指すことで信頼関係が築かれていくと思います。今日は貴重なお話をありがとうございました。
株式会社ラビズ様は、社員全員が家主様と気持ちを一致させて取り組むことで、高い入居率維持を実現できる実績につながっていると思います。
空室などでお困りの家主様は相談だけでもお願いされてみてはいかがでしょうか。
[お話戴いた方] |
